桂花广场、山水花园、铜江新苑商业项目及
西门商业停车场策划招商运营服务合同
| 甲方：铜仁市三江文化旅游发展有限司 | 乙方:贵州兴华瑞商业管理有限司 |
| 地址：贵州铜仁碧江区开发区农业银行大厦7楼 | 地址：贵州贵阳南明区花果园T区6、 9栋负一层L63号房 |
| 电话：0856-5230337 | 电话：0851-85977788 |
| 法定代表人：傅光耀 | 法定代表人：赵江 |
策划招商运营服务合同
甲方：铜仁市三江文化旅游发展有限公司
乙方：贵州兴华瑞商业管理有限公司
1、甲方为桂花广场、山水花园、铜江新苑商业项目的商业经营管理公司及西门商业停车场的业主单位，甲方接受开发商及购买以上项目商业物业业主的委托，全权负责以上项目商业物业的运营、管理和服务事务。
2、乙方为商业项目运营、管理和服务的专业机构，拥有相关经验、知识产权和管理体系，能为商业项目的运营、管理和服务提供系统服务和技术支持。
3、经2019年9月29日招投标，甲方依法选中乙方为本项目的中标人。甲方委托乙方为以上项目提供策划经营管理服务。为更好的经营管理本项目，提升项目的形象和价值，就策划招商运营服务中涉及的事宜，在符合《中华人民共和国合同法》等法律法规的前提下，经双方友好协商，达成如下协议，共同遵守：
一、合同服务事项
1.1 项目概况
甲方委托乙方为桂花广场、山水花园、铜江新苑商业项目及西门商业停车场提供商业策划、招商销售及综合运营服务，服务的商业物业范围包括全部商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施，总建筑面积约34万平方米。实际委托经营管理面积以政府有关部门出具的《房屋测绘报告》与甲方所确认工作范围的面积为准。
1.2 服务期限
1.2.1合同期限：服务期限共计15年，每五年为一个合同阶段，每五年签订一次合同，乙方实现合同约定目标收益的，合同自动生效顺延至下一个五年期合同（服务期限从甲方通知乙方进驻开展运营服务之日起计算）。
1.2.2 第一阶段：商业策划阶段
本合同生效之日起，至完成甲方交予商业策划工作任务结束。
1.2.3第二阶段：招商销售代理阶段
本合同生效之日起，至项目开业后3个月截止招商代理工作，销售代理事宜双方另行协商。
1.2.4 第三阶段：综合运营阶段
自甲方书面通知乙方驻场开展综合运营工作之日起至合同届满时止。(合同届满期如与买铺业主签订的“房产托管服务协议”的期限有冲突，则以“房产托管服务协议”约定的委托期限为准)。
1.3 委托工作范围
1.3.1第一阶段：商业策划阶段
乙方根据项目情况（不含西门商业停车场项目），开展市场调研与分析等工作，乙方为甲方提供包括但不限于如下材料：
1.《拆迁安置方案》、《商业房产定价报告》；
2.《招商方案及招商政策》《经营预测报告》；
3.《推广方案》《广告设计方案》《开业筹备方案》《物业管理方案》；
1.3.2第二阶段：招商销售代理阶段
组建项目招商销售队伍，对招商销售人员进行技能培训；招商销售控制的组织与安排；来访客户的登记与接待；每日招商销售总结与分析；现场广告效果跟踪；分析来电来访情况；分析每周、每月实际招商销售情况；根据招商销售情况调整策略等。
1.3.3第三阶段：综合运营阶段
1.开业筹备：协助办理相关证件；协助各项设施设备验收工作；现场装修管理工作；组织人员架构，工作流程设置；开业活动制定与实施等相关筹备工作。
2.营运管理：①商户的管理和营运辅导； ②对开业后的空铺进行补充招商；③对经营不善的商户进行调整；④对业态布局和商品种类分析和优化。
3.企划推广：年末制定下年度全年的营销推广计划、业态策划，按月实施，并根据经营情况做动态调整，以保障全年经营目标的实现；
4.商业物业运营：①对该商业物业进行秩序维护管理、环境管理、安全生产管理、设施设备运行与维护管理、停车场管理等；②对开业后工程遗留问题的督促整改工作；③组织商业物业范围内的复盘会议；
5.对商铺经营情况进行监督管理，为消费者提供优质的服务；
6.分析业态布局和经营情况，并对业态布局适时调整和优化更新；
7.为甲方收取、催缴租金及商业管理费等；
8.为商业物业开展多种业务创收，包括：停车场收入、广告位收入、场地出租收入及多种经营点收入；
9.为甲方提供优质的商业资产委托经营管理服务，努力使资产的价值和租金收入稳步提升，实现资产保值增值；
10.提供不少于80人的综合运营团队。其中，高层管理5人、营销推广团队10人、活动策划团队5人及项目管理相关工作人员60人至本项目现场开展相关工作（最终各岗位的人员配置经甲方同意后可根据经营需要进行调整）。
二、费用及考核方式
2.1 费用及支付方式
甲方在服务期内分阶段向乙方支付商业策划费、招商代理费以及综合运营服务费。乙方收取甲方相应费用后，应向甲方开具增值税专用发票。
2.2第一阶段商业策划费：
2.3第二阶段即为招商销售代理费。
2.3.1 招商代理费
2.4第三阶段即为综合运营服务费。
2.5综合运营服务目标绩效考核与提成奖励方式
2.5.1培育期
甲方每月从乙方基本运营服务费中扣留20%作为绩效考核费用。若培育期期末商家入驻率达到80%以上，则返还扣留考核费用100%；若培育期期末商家入驻率达到70%以上，则返还扣留考核费用85%；若培育期期末商家入驻率达到60%以上，则返还扣留考核费用75%；若培育期期末商家入驻率达到50%以上，则返还扣留考核费用65%；若培育期期末商家入驻率低于50%，则全额保留考核费用，不予返还。
2.5.2成熟期
2.5. 3 商家入驻率以 培育期结束当日 开业经营面积 （包含装修中的面积）为 准 。
2.5.4培育期按培育期间进行阶段考核，扣留考核费用在乙方出具商家入驻率报告后，经甲方审核确认无误15日内返还完毕。成熟期目标考核按一个经营年度进行考核，扣留考核费用及提成奖励在一个经营年度结束后，第三方审计机构出具经营收入报告，经甲方审核确认无误15日内支付完毕。
2.5.5 综合运营服务阶段运营服务费用及目标绩效考核奖励按项目分项核算。
三、其他费用
3.1经营管理中应由甲方承担的费用
3.1.1 该项目由于工程质量等遗留问题需进行整改的，本项工作实施和费用由甲方承担。
3.1.2 已经设计并列入施工图但未实施的部分设备设施项目如需继续实施的，本项工作实施和费用由甲方承担。
3.1.3 在日常经营中发现有设备设施功能性不足和缺失但需改善和增加的，本项工作实施和费用由甲方承担。
3.1.4 公共区域的设备设施运行及维护、物业管理、绿化及保洁工作等由甲方或甲方选聘的第三方外包公司负责,费用由甲方承担。
3.1.5 由于招商及经营需求增添设施设备、物业装修改造，由乙方提出方案，经甲方同意后进行相应配置，费用由甲方承担。相关设施设备按规定达到报废年限或报废条件的，乙方可根据需求申请重新调配。
3.1.6甲方负责向乙方提供办公场所（包括水、电、网络费）、办公设备、办公室装修。
3.1.7在本合同约定范围内招商中心包装、营销管理费用、推广宣传费由乙方提出方案，经甲方确认后方可实施，费用由甲方负责。如：项目在宣传推广期间的广告设计、项目包装、媒体投放、招商工具的制作、合同的印制、标识标牌制作、活动展陈等费用。
3.1.8 因招商运营服务产生的办公耗材费用由乙方根据实际情况提出使用需求，经甲方审批后按需配备，费用由甲方负责。
3.2经营管理中应由乙方承担的费用
3.2.1乙方在实际工作过程中所产生的人员工资福利、学习培训、住宿、差旅、生活费等费用，均由乙方自行承担。
3.2.2乙方应配合甲方做好资产登记管理工作，由甲方配备的设施设备、办公家具等维修费用由甲方负责，因乙方人为损坏的由乙方自行负责。
四、履约保证
双方签订合同后七天之内，乙方向甲方提交履约保证金100万元，任一项目正式开业后一个月内甲方将履约保证金一次性全额返还给乙方。
五、甲乙双方权利和义务
5.1双方声明和保证
5.1.1 甲方向乙方保证：签署本合同时及本合同有效期限内：
5.1.1.1 甲方应是正式成立且合法登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；
5.1.1.2 甲方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。
5.1.2乙方向甲方保证：签署本合同时及本合同有效期限内：
5.1.2.1 乙方应是是正式成立且合法登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；
5.1.2.2 乙方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。
5.1.3 禁止招募条款：在履行本合同期间以及在合同期满或提前终止后一年内，在没有获得到另一方明确书面同意的情况下，任何一方（包括但不限于其所属集团公司、关联公司或控股公司）不得招募或雇用根据本合同由另一方委派为此项目提供服务的现任或前任（在离职后不超过一年）员工。若违反上述约定，违约方须一次性向守约方支付违约金人民币伍拾万元整（￥500000元），并且必须解除与上述人员的聘任、劳务合同。
5.1.4 本合同项下乙方完成的、以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均属于乙方，甲方按上述合同条款约定要求支付本合同服务费用后对本合同项下乙方提供的知识成果享有永久使用权。未经双方协商同意或司法机关强制，双方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及其复制文本。
5.1.5 甲、乙双方在本合同有效期内及本合同有效期届满或终止之日起的5年内应严格保守对方商业秘密。未经双方书面同意不得将保密信息对外发布或披露、提供给任何第三方。本条在本合同终止或解除后仍继续有效。
5.1.6 装修设计方案、运营管理方案、年度营销推广预算方案等需甲乙双方议定后执行。乙方如因特殊经营需要，修改方案或追加预算的，需提前30日将书面申请提交甲方，经甲方同意后方可实施。甲方在乙方经营管理过程中，不得干预乙方实施已报批的策划推广方案、装修设计建议及运营管理方案等正常工作开展。
5.1.7 在最大限度完成项目整体招租进度、确保项目成功运营的前提下，甲乙双方约定，本项目招商条件预设给予整体商铺一定时间的招商免租期，主力商家给予一定优惠招商政策，具体事项一事一议。
5.1.8 办理装修手续和消防报验发生的一切费用由承租户自行承担，甲方有义务协助承租户进行消防报验。
5.1.9物业交付使用后，发生重大质量事故时，甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因。属设计、施工、材料原因由甲方负责处理，对于不影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方及时负责修缮。
5.1.10商业物业交付验收，乙方将协助甲方执行项目建筑设备安装等验收，对乙方提出的合理整改建议，甲方承诺在一段合理时间内进行必要措施弥补。
5.2 甲方责任和权利
5.2.1 在本合同签订后，甲方应及时向乙方提供甲方持有的完成本项目工作所必需的项目相关资料。
5.2.2 甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作，为经营管理开展提供和解决所须的条件。
5.2.3甲方应按照合同约定的付款方式、付款时间及金额向乙方支付服务费。
5.2.4 甲方负责保证该项目租售的合法性，申办有关租售、装修、经营中之法律规定批文和手续，并以法律或法规认可之程序进行销售或租赁、装修、开业等。
5.2.5 甲方应及时提供乙方所需的各类资料及政府批文，并应确保所提供资料的真实性、合法性、准确性和完整性；应在行政上、业务上大力支持乙方，与乙方通力合作，以使乙方能顺利开展工作及将双方确认的方案贯彻于执行中。
5.2.6 甲方对所提供的资料或双方确定的有关项目所有策略和执行办法有变动，应在收到乙方书面提案后5个工作日内以书面形式通知乙方，乙方应接到甲方回复后方可实施。
5.2.7 一切有关本项目之合同文件均需甲、乙双方签署后方可有效。
5.2.8 乙方向甲方报审的事宜，包含但不限于装修设计方案建议、招商政策，广告设计方案、经营管理方案、营销策划方案、物业管理方案、工程修缮建议、招商业绩报告、营业收入报告等，甲方需在15日内给予书面批复和解决。甲方已批复乙方申报的政策方案，在实施过程中甲方不得干预乙方正常的实施执行。
5.2.9 乙方在执行合同过程中存在行贿受贿、违法犯罪的行为，甲方有权追究乙方及其当事人的责任，造成的损失由乙方承担，视其情形有权解除合同。
5.2.10甲方有权对乙方引进商家和品牌有知情权，并对其合法经营情况有监督管理。
5.3乙方责任和权利
5.3.1乙方保证拥有与其经营管理相符的经营资质，有专业的管理人员负责该项目的日常经营管理工作，以确保该项目的商业物业正常营运。
5.3.2乙方应制定及提供与本项目商业物业相适应的经营管理的服务标准，认真、勤勉的履行本合同的各项义务。
5.3.3乙方应妥善管理甲方委托乙方管理的商业物业资产和设备设施，依法进行保养和维护管理，由于乙方管理不善造成损坏的，由乙方负责恢复原状，不能恢复的，则由乙方负责赔偿损失（乙方享有向责任人追偿的权利）。
5.3.4乙方应在甲方授权范围内从事服务工作，不得有不利于项目长期经营稳定的任何行为。
5.3.5乙方应依法聘用、管理本公司的员工（包括临时雇佣的人员），乙方员工在履行工作中造成自身的损害或第三人的损害，均应由乙方承担全部责任。
5.3.6 确定本项目乙方项目经理，负责与甲方就服务工作事宜进行沟通、联系与推动，组织专业人员形成策划专案和营销推广团队，制定详细的策划咨询工作执行计划并安排实施。
5.3.7 乙方需按本项目当地市场实际情况制定门面租金价格及付款方式等招商政策，经甲方书面确认后按招商政策执行招商工作。如遇市场变化，乙方认为需调整租售均价及项目租金价格的，须提前五个工作日以书面形式提出建议报请甲方书面同意后方可执行。
5.3.8 乙方应按照甲方确认之租金策略、免租、折扣办法等执行有关现场接待招租等工作，非经甲方书面同意，乙方不得更改执行任何有关规定或决议。
5.3.9 所有租赁合同必须以甲、乙双方的名义对外签订，客户支付的保证金、定金、租金等款项必须付至甲方指定银行账户。乙方不得以代理人身份与客户签署任何租售合同、协议，收取客户任何款项。
5.3.10 对违反物业管理法规政策、合同、公约以及影响物业安全的行为进行监督管理，并按相关法律法规进行处理。
5.3.11 乙方应每（月、季、半年、年）以书面的形式向甲方报告经营管理工作中发生的所有相关情况、各商户经营情况。
5.3.12 乙方应对商户的经营情况进行统计分析，提出业态布局优化方案并组织实施，保障商业良好运作。
六、违约责任
七、不可抗力
7.1 如果一方在履行本合同时直接受到某一不可抗力事实的影响、迟延或阻碍，该方应在不可抗力事件发生后的十天内通知另一方并提供有关的详细信息。
7.2 对不可抗力事件造成的未履行或延迟履行义务，任何一方均不承担责任。受不可抗力事件影响的一方须采取适当措施以减少或消除不可抗力的影响，并尽快恢复履行受不可抗力事件影响的义务。
7.3本合同所称不可抗力事件指无法克服、无法预见、超出一方或双方合理控制范围且妨碍双方完全履行合同义务的事件。不可抗力事件包括但不限于以下方面：自然灾害、暴动、战争、内乱、爆炸、火灾、洪水。
八、合同终止
8.1甲、乙双方协商一致可以终止合同。
8.2 合同到期终止。
8.3经法律裁定终止。
8.4 因违约导致合同终止的。
九、争议的解决
9.1甲乙双方如果发生争议，应当友好协商解决。如协商不成，任何一方均有权向项目所在地铜仁市境内有管辖权的法院提起诉讼。
9.2 在发生任何争议和在任何争议正在进行仲裁时，除了所争议的事宜外，双方应继续完成其各自在本合同项下的义务。
十、合同转让
若合同执行过程中出现委托方单位变更，本合同仍然有效。转让方须向受让方说明服务合同，确保受让方继续履行本合同约定的权利和义务，并重新签订合同。
十一、合同条款
11.1 本合同自双方盖章之日起生效。
11.2 本合同的任何修改，经由双方共同协商同意另行签订补充合同。
11.3 合同正本一式陆份，双方各执叁份，具同等法律效力。
（以下无正文）
甲 方（盖章）：
法定代表（签字）：
签约时间：
乙 方（盖章）：
法定代表（签字）：
签约时间：
